Beijing | EGINDO.co – Penghancuran properti China yang semakin dalam mengirimkan gelombang kejutan melalui kelas menengah yang berjumlah 400 juta orang, menjungkirbalikkan kepercayaan bahwa real estat adalah cara yang pasti untuk membangun kekayaan.
Sekarang, ketika perkembangan properti terhenti di seluruh negeri dan harga rumah jatuh, banyak pemilik rumah di China memangkas pengeluaran, menunda pernikahan dan keputusan hidup lainnya, dan, dalam jumlah kasus yang terus meningkat, menahan pembayaran hipotek untuk rumah yang belum selesai.
Peter, misalnya, telah menyerah untuk memulai bisnisnya sendiri dan membeli BMW seri 5 setelah pembangunan rumahnya senilai 2 juta yuan (US$300.000) di Zhengzhou, ibu kota provinsi Henan, dihentikan oleh China Aoyuan Group. Dia sekarang dibebani dengan hipotek yang menghabiskan 90 persen dari pendapatannya di rumah yang mungkin tidak pernah dia lihat.
“Saya tahu setiap investasi memiliki risiko dan Anda membayar harga untuk pilihan Anda sendiri,” kata Peter, meminta untuk tidak menyebutkan nama lengkapnya atau detail pribadi apa pun karena takut akan pembalasan. “Tapi pemilik rumah bukanlah orang yang harus disalahkan dan tidak seharusnya menanggung konsekuensinya.”
Peter adalah salah satu dari ratusan ribu pembeli rumah di lebih dari 90 kota di seluruh China yang memboikot hipotek gabungan senilai 2 triliun yuan setelah perusahaan seperti Aoyuan dan China Evergrande Group menghentikan proyek. Semakin banyak kelas menengah negara itu, yang diperkirakan memiliki 70 persen kekayaan kolektifnya terikat di perumahan, bergabung dengan tindakan kucing liar untuk menolak pembayaran, yang merupakan ancaman bagi ekonomi dan stabilitas sosial.
Pihak berwenang China sekarang bergegas untuk meredakan situasi, dengan beberapa mengusulkan masa tenggang pembayaran pinjaman dan bagi pemerintah daerah dan bank untuk turun tangan dan menyelamatkan perkembangan.
Penghentian konstruksi dapat mempengaruhi rumah senilai 4,7 triliun yuan di China, dan hingga 1,4 triliun yuan, atau sekitar 1,3 persen dari produk domestik bruto negara, mungkin diperlukan untuk menyelesaikannya, analis Bloomberg Intelligence Kristy Hung memperkirakan.
PASAR UNIK
Pasar perumahan China unik dalam prevalensi rumah baru yang dijual sebelum dibangun, dengan pembayaran hipotek dimulai segera setelah setoran awal. Uang tunai prapenjualan ini membantu memicu ledakan perumahan dengan memungkinkan pengembang memulai proyek baru.
Sementara proyek real estat yang dihentikan tidak pernah terdengar di China, kedalaman gejolak saat ini belum pernah terjadi sebelumnya. Itu terjadi ketika ekonomi melambat setelah lebih dari dua tahun penguncian COVID-19 bergulir dan tindakan keras terhadap sektor swasta atas nama “kemakmuran bersama” oleh Presiden Xi Jinping telah mendorong pengangguran kaum muda ke rekor tertinggi.
Harga rumah telah turun selama 10 bulan berturut-turut, sementara pertumbuhan pendapatan per kapita menyusut untuk kuartal kelima berturut-turut pada akhir Juni. Ini mengikuti ledakan utang selama dekade terakhir, yang melihat leverage rumah tangga China naik menjadi 61,6 persen dari produk domestik bruto pada akhir 2021 dari 27,8 persen pada akhir 2011. Namun, itu relatif rendah dibandingkan dengan ekonomi besar seperti Amerika Serikat dan Jepang.
Hong Hao, mantan ahli strategi China di Bocom International Holdings, mengatakan penolakan hipotek akan menekan harga rumah dan penjualan, menciptakan efek kekayaan negatif yang akan beriak melalui ekonomi.
“Saya tidak berpikir itu taruhan yang bagus,” kata Hong tentang pasar properti. “Banyak yang terbiasa berpikir harga rumah tidak akan pernah jatuh. Tapi pergeseran paradigma ada di sini.”
Andy Xie, seorang ekonom independen yang berbasis di Shanghai, mengatakan siklus properti yang panjang telah berubah.
“Harga yang tinggi dan naik dibenarkan pada pertumbuhan, yaitu, suatu hari pendapatan akan menyusul,” kata Xie. “Itu tidak lebih.”
Di Cina, di mana pendapatan per kapita yang dapat dibelanjakan hanyalah sebagian kecil dari pendapatan di AS, seringkali dibutuhkan penghematan bertahun-tahun untuk membeli sebuah apartemen, yang biasanya berharga beberapa juta yuan di pusat-pusat kota utama. Pasangan muda biasanya mengandalkan orang tua dan kakek-nenek untuk membantu membiayai pembelian – yang disebut “enam dompet”.
Li, seorang pekerja perusahaan teknologi yang telah menerima pemotongan gaji 25 persen tahun ini, sekarang menggunakan sepertiga dari gajinya untuk melakukan pembayaran hipotek bulanan sebesar 4.000 yuan untuk pembangunan Evergrande yang terhenti di Wuhan. Bulan ini, ia bergabung dengan sekitar 5.000 orang lainnya dalam boikot untuk mendorong pemerintah daerah dan pengembang untuk memulai kembali konstruksi proyek, yang seharusnya menampung 39 gedung pencakar langit perumahan.
Wanita berusia 26 tahun itu mengatakan dia “takut” tentang prospeknya dan takut untuk memulai suatu hubungan karena dia tidak yakin dia akan memiliki properti – dipandang sebagai persyaratan untuk menikah.
PERBAIKAN HUKUM
Pembeli rumah juga mencari solusi hukum, terutama terhadap bank. Beberapa putusan pengadilan sebelumnya berpihak pada pembeli, membatalkan kontrak pembelian rumah mereka dan memerintahkan pengembang untuk mengembalikan uang muka dan membayar hipotek yang tersisa ke bank sebagai gantinya.
Guo, pembeli proyek Evergrande di Henan, telah menggugat banknya setelah proyek itu dihentikan tahun lalu dan pemberi pinjamannya gagal mentransfer dana yang dimaksudkan untuk pembangunan ke rekening escrow.
“Bank escrow dan pengembang yang melanggar hukum, mengapa pembeli rumah harus membayar harganya?” dia berkata.
Bank Peter juga gagal mentransfer uang ke rekening escrow yang seharusnya mendukung proyek, memberikan kebebasan kepada pengembang untuk menggunakan dana tersebut, ia dan pembeli rumah lainnya mengklaim dalam surat boikot hipotek mereka.
Evergrande dan Aoyuan tidak segera menanggapi permintaan yang meminta komentar.
Tidak semua orang mau protes atau menekan pemerintah daerah. Tom, yang pada tahun 2021 membeli proyek Evergrande di Jingdezhen, tidak memiliki rencana untuk menghentikan pembayaran hipotek atau bergabung dengan protes karena khawatir hal itu dapat merusak peringkat kreditnya. Dia yakin pemerintah daerah akan memastikan penyelesaian proyek tersebut.
Tetapi banyak pembeli, khususnya orang tua, tidak memiliki kemewahan untuk menunggu. Liu, seorang pensiunan di Jingdezhen, tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman bank dan menggunakan tabungan hidupnya sekitar 800.000 yuan untuk sebuah apartemen dengan lift. Dia telah melakukan dua kali kunjungan ke lokasi konstruksi dan tidak menemukan tanda-tanda aktivitas.
“Yang terbaik yang bisa kami harapkan adalah pemerintah dapat memperbaikinya,” kata Liu, yang hidup dengan uang pensiun sekitar 3.500 yuan per bulan. “Tapi jujur saja, bahkan itu tampak seperti harapan yang sia-sia.”
Sumber : CNA/SL