Hong Kong | EGINDO.co – Para pengembang Hong Kong yang terbebani utang dan para kreditor mereka akan menghadapi tekanan keuangan yang semakin meningkat karena jatuh tempo obligasi diperkirakan akan melonjak hampir 70 persen tahun depan di tengah penurunan penjualan dan valuasi sektor properti yang krusial secara ekonomi di kota tersebut.
Pekan lalu, Road King menjadi pengembang berbasis kota pertama yang gagal bayar kupon obligasi sejak krisis utang properti Tiongkok dimulai pada tahun 2021, menyusul gagal bayar pinjaman pertama oleh perusahaan sejenis yang terdaftar di bursa, Emperor International, awal tahun ini.
Prospek pemulihan sektor properti komersial yang tipis dalam waktu dekat dan berkurangnya sumber pendanaan baru berarti lebih banyak pengembang akan kesulitan memenuhi kewajiban pembayaran di Hong Kong, kata para analis.
Properti dan sektor terkaitnya menyumbang sekitar seperempat dari PDB Hong Kong, dan meningkatnya gagal bayar industri ini tidak hanya akan membebani prospek ekonominya tetapi juga akan membebani para kreditor, termasuk HSBC, yang memiliki eksposur cukup besar terhadap para pengembang di pusat keuangan Asia tersebut.
Jatuh tempo obligasi pengembang properti lokal akan naik menjadi US$7,1 miliar pada tahun 2026 dari US$4,2 miliar tahun ini, menurut data LSEG dan perhitungan Reuters.
Analis S&P Global Ratings, Edward Chan, mengatakan bahwa ia tidak menutup kemungkinan akan ada lebih banyak pengembang skala kecil yang gagal bayar dalam 12-24 bulan ke depan karena bank-bank mengurangi eksposur pinjaman mereka.
“Akan tiba saatnya mereka benar-benar tidak memiliki peluang untuk membayar kembali pinjaman tersebut,” kata Chan.
Para pengembang, yang sebagian besar memiliki aset perkantoran dan ritel, berada di bawah tekanan besar karena tantangan untuk menjual aset guna mengumpulkan dana tunai di kedua segmen tersebut yang valuasinya telah turun lebih dari 50 persen dari puncaknya di tahun 2019 dan tanpa tanda-tanda pemulihan, ujarnya.
Di sisi lain, lebih banyak penjualan besar-besaran akan semakin menekan valuasi dan memengaruhi industri secara keseluruhan, termasuk pengembang yang kaya akan dana tunai, kata para analis.
Di antara penerbit utang yang kekurangan dana, New World Development, salah satu dari empat pengembang terbesar Hong Kong, akan menghadapi kewajiban pembayaran obligasi sebesar US$168 juta tahun depan dan US$630 juta lagi pada tahun 2027, sementara Lai Sun Development akan memiliki US$524 juta yang jatuh tempo tahun depan.
New World, yang dianggap sebagai salah satu risiko terbesar bagi pasar keuangan dan properti kota karena pinjamannya sebesar HK$180 miliar (US$23 miliar), menghindari gagal bayar dengan menyegel kesepakatan pembiayaan kembali utang sebesar US$11,2 miliar pada bulan Juni.
New World tidak menanggapi permintaan komentar. Lai Sun menolak berkomentar.
Beban Besar
Mayoritas utang pengembang Hong Kong berasal dari pinjaman bank.
Menyusul meningkatnya kredit macet di sektor ini, Hang Seng Bank mengenakan biaya besar sebesar HK$2,5 miliar pada properti komersial Hong Kong dalam enam bulan pertama tahun ini – naik 224 persen dari tahun lalu.
Induk perusahaannya, HSBC, memperbarui model internalnya yang mengakibatkan pinjaman real estat komersial di Hong Kong memiliki risiko kredit yang signifikan, tetapi juga pinjaman yang belum gagal bayar, meningkat tiga kali lipat menjadi US$18,1 miliar pada akhir Juni tahun ini.
HSBC menyatakan bahwa klasifikasi pinjaman bermasalah yang mengalami peningkatan besar bukanlah indikator mutlak kualitas kredit, dan bahwa peristiwa eksternal dan kondisi pasar umumnya menyebabkan peningkatan klasifikasi tersebut tanpa mengakibatkan gagal bayar yang sebenarnya.
Hang Seng Bank menolak berkomentar lebih lanjut setelah laporan keuangannya yang menyatakan bahwa peningkatan kerugian kredit yang diharapkan disebabkan oleh pendekatan yang hati-hati di tengah peningkatan penyisihan untuk eksposur gagal bayar baru, dan faktor-faktor lainnya.
Real estat komersial menyumbang sekitar 9 persen dari total pinjaman bank di Hong Kong dan hingga 70 persen dari pinjaman ini dijamin dengan rasio pinjaman terhadap nilai sekitar 45 persen – 55 persen, menurut S&P, yang telah memperkirakan peningkatan rasio pinjaman bermasalah untuk sektor perbankan lokal.
Namun Eddie Yue, kepala bank sentral de facto Hong Kong, mengatakan sistem perbankan “bermodal baik dan memiliki cadangan yang memadai serta kekuatan finansial yang baik untuk menahan volatilitas pasar”, dengan mengutip indikator-indikator utama termasuk kecukupan modal dan rasio cakupan provisi.
Beberapa bank telah memutuskan untuk tidak mengkategorikan pinjaman yang gagal bayar sebagai pinjaman gagal bayar atau menuntut pembayaran segera dari pengembang yang kesulitan karena khawatir akan memburuknya kualitas aset dan efek domino yang dapat ditimbulkannya di seluruh sektor, kata pengamat pasar.
Sumber : CNA/SL