Hong Kong | EGINDO.co – Sektor properti China yang sangat bermasalah akan mengalami penurunan penjualan rumah untuk tahun kedua berturut-turut pada tahun 2023, tetapi laju penurunan akan berkurang berkat langkah-langkah dukungan negara dan pencabutan kebijakan anti-COVID yang ketat dari pemerintah.
Penjualan properti diperkirakan akan turun rata-rata 8 persen tahun ini, survei Reuters terhadap delapan ekonom dan analis menunjukkan, dibandingkan dengan penurunan sekitar 25 persen pada tahun 2022, karena aktivitas ekonomi, pendapatan rumah tangga, dan kepercayaan konsumen terlihat pulih. di babak kedua.

Ekonom dan analis percaya pembuat kebijakan akan meluncurkan lebih banyak langkah dukungan untuk merangsang permintaan rumah tahun ini, sebagai bagian dari tujuan keseluruhan Beijing untuk meningkatkan ekonomi US$17 triliun setelah penurunan tajam akibat COVID pada tahun 2022.

Kebijakan tersebut dapat mencakup penurunan lebih lanjut suku bunga pinjaman hipotek dan persyaratan uang muka, serta melonggarkan pembatasan pembelian rumah di kota-kota papan atas China, tambah mereka.

Harapan peningkatan ekonomi akhir tahun ini telah dipicu oleh pembongkaran kebijakan nol-COVID China yang ketat pada bulan Desember, yang kemungkinan besar menyeret pertumbuhan PDB turun menjadi hanya 3 persen tahun lalu, salah satu tahun terburuknya dalam hampir setengah abad. .

Tetapi pembalikan tersebut telah memicu gelombang infeksi COVID-19, yang diperkirakan akan menyebabkan gangguan ekonomi lebih lanjut dan membebani rumah tangga setidaknya selama beberapa bulan lagi.

Hak Tanggungan
Sektor properti China, yang menyumbang seperempat ekonomi, terpukul parah tahun lalu karena pengembang yang kekurangan uang tidak dapat menyelesaikan konstruksi apartemen, mendorong boikot hipotek oleh beberapa pembeli. Penguncian di seluruh kota untuk mengendalikan pandemi dan PHK juga sangat membebani sentimen pembeli.

Investasi properti di bulan November turun paling cepat sejak biro statistik mulai mengumpulkan data di tahun 2000, turun 19,9 persen per tahun.

“Untuk tahun 2023, kami mengharapkan pemulihan berurutan dalam penjualan dan awal baru properti, karena kebijakan properti terus dilonggarkan, dan pembukaan kembali setelah COVID mengarah pada peningkatan aktivitas ekonomi dan pendapatan rumah tangga,” kata kepala ekonom China UBS, Tao Wang.

“Meskipun penjualan dan permulaan properti kemungkinan akan sedikit lebih lemah dibandingkan tahun 2022, properti akan jauh lebih tidak membebani ekonomi dibandingkan tahun 2022.”

Ada beberapa tanda awal perubahan haluan.

Penjualan rumah baru naik lebih dari 20 persen selama tiga hari liburan Tahun Baru dari tahun lalu karena promosi, kebijakan dukungan, dan pelepasan bertahap permintaan yang terpendam setelah kasus COVID-19 yang tinggi, kata China Index Academy. minggu ini.
Akademi mengatakan kota-kota besar seperti Beijing dan Shanghai mengalami peningkatan penjualan dibandingkan dengan liburan Tahun Baru tahun lalu, tetapi sentimen tetap rendah di sebagian besar kota kecil.

Permintaan Perumahan
Saham pengembang properti China yang bermasalah telah naik 86 persen sejak titik terendah pada bulan Oktober, didukung oleh serangkaian langkah pelonggaran properti dan perubahan kebijakan COVID.

Indeks yang melacak obligasi dolar hasil tinggi dari pengembang China naik lebih dari dua kali lipat dari level terendah 3 November, tetapi masih 30 persen lebih rendah dari awal tahun ini, dan 58 persen lebih rendah dari puncaknya pada Mei 2021 setelah serangkaian default.

“Saya pikir pasar sangat efisien dalam mengubah harga kebijakan positif yang telah muncul,” kata Tim Gibson, co-head of global property equity Janus Henderson Investors.

“Dalam hal apa yang perlu dilihat pasar, saya pikir itu benar-benar kembali ke titik di sisi permintaan.”

Gavekal Dragonomics mengharapkan kenaikan 5 persen-10 persen dalam penjualan properti tahun ini, sementara Citi memperkirakan penurunan 21 persen, mengutip waktu yang dibutuhkan untuk harapan pekerjaan dan harga rumah untuk pulih, serta penurunan pasokan baru.

Sheldon Chan, seorang manajer portofolio T Rowe yang berbasis di Hong Kong, mengatakan ada kemungkinan bahwa pemulihan properti “mungkin lebih lambat daripada pasar yang tampaknya menetapkan harga atau berpotensi menetapkan harga”.

“Kita mungkin hampir melihat beberapa penurunan permintaan perumahan … tapi saya rasa kita belum cukup sampai di sana,” katanya.

Survei ekonomi swasta China Beige Book terbaru lebih blak-blakan: “Tapi lupakan kembali ke masa lalu: akan membutuhkan dukungan kebijakan yang cukup besar pada tahun 2023 hanya untuk menarik properti keluar dari selokan.”

Pasar Obligasi Dolar
Terlepas dari harapan perbaikan moderat dalam permintaan rumah tahun ini, pemulihan sektor ini diperkirakan akan berlangsung lama dan bergelombang, masih terbebani oleh ekses di masa lalu.

Banyak pengembang diperkirakan akan berjuang untuk secara signifikan meringankan tekanan pendanaan mereka yang menyesakkan, membebani kemampuan mereka untuk membeli tanah baru dan membayar kembali kreditor luar negeri.

Bagi banyak pengembang swasta, absen dari pasar tanah tahun lalu juga berarti mereka mungkin memiliki lebih sedikit proyek untuk dijual pada tahun 2023, yang pada gilirannya membatasi arus kas mereka.
Selain itu, tahun 2023 akan terlihat dinding jatuh tempo utang luar negeri yang tinggi sebesar US$141 miliar, dibandingkan dengan US$120,7 miliar pada tahun 2022, menurut data Refinitiv. Angka tersebut mewakili jumlah yang dipermasalahkan dan tidak mencerminkan penebusan dan default.

Menyediakan agunan aset yang berkualitas baik dan tidak dijaminkan merupakan tantangan terbesar bagi pengembang baik dalam meningkatkan obligasi dalam negeri maupun mendapatkan pinjaman bank luar negeri, di mana hasilnya dapat digunakan untuk pembayaran luar negeri, kata tiga pengembang kepada Reuters, berbicara tanpa menyebut nama karena masalah ini sensitif terhadap regulator.

Akibatnya, Cosmo Zhang, analis kredit di Vontobel Asset Management, mengatakan sektor ini akan mengalami lebih banyak restrukturisasi utang.

“Masih ada beberapa nama yang menurut kami, meski belum gagal bayar, mereka mungkin masih perlu merestrukturisasi struktur permodalan di tahun-tahun mendatang, agar berkelanjutan. Struktur permodalan mereka tidak berkelanjutan.”
Sumber : CNA/SL