Beijing | EGINDO.co – Segera setelah Tiongkok memutuskan untuk mencabut kontrol perbatasan pada bulan Januari, mengakhiri tiga tahun kebijakan nol-COVID, Stephen Yao memulai misi baru.

Mewakili lebih dari 200 keluarga kelas menengah Tiongkok yang sebagian besar tinggal di kota-kota lapis kedua, agen properti yang berbasis di Guangdong ini telah mencari pembeli untuk properti investasi yang dibeli kliennya di negara-negara Asia Tenggara sebelum pandemi.

Properti dulunya merupakan investasi yang paling disukai oleh masyarakat Tiongkok yang melakukan akumulasi kekayaan, karena menjanjikan pertumbuhan ekonomi yang cepat dan stabil.

Apartemen kecil dan kondominium di Asia Tenggara, khususnya Thailand, merupakan pilihan populer bagi kelas menengah Tiongkok pada akhir tahun 2010-an karena harganya yang terjangkau dan kedekatan geografisnya.

Namun di tengah sulitnya pemulihan akibat pembukaan kembali ekonomi, krisis properti yang berkepanjangan, dan menurunnya pertumbuhan kekayaan rumah tangga, beberapa pihak mengalami kesulitan dengan kondisi keuangan yang memburuk dan harus mengurangi investasi luar negeri.

“Jika kita memperhitungkan pengembalian sewa dan perubahan nilai tukar, sebagian besar investasi properti mereka di luar negeri sebenarnya menguntungkan dalam yuan,” kata Yao.

“Tetapi beberapa dari mereka tidak mampu lagi membayar pembayaran akhir atas investasi properti mereka dan sangat membutuhkan uang tunai untuk menyelesaikan masalah keuangan domestik mereka, seperti kegagalan bisnis, PHK dan gagal bayar pinjaman hipotek,” katanya.

“Beberapa tidak lagi memiliki dana tambahan untuk terus memiliki properti di luar negeri.”

Pada tahun 2017 dan 2018, Yao melakukan 32 perjalanan dari rumahnya di Tiongkok selatan ke Thailand untuk membantu klien Tiongkoknya membeli kondominium di pusat kota Bangkok dan Pattaya dengan harga satuan antara 500.000 yuan (US$68.400) hingga 2.000.000 yuan.

“Banyak pembelinya adalah keluarga kelas menengah biasa dari kota-kota lapis kedua di Tiongkok yang bergerak di industri pariwisata, ekspor, dan jasa,” kata Yao.

“Sejak pandemi, pendapatan mereka turun signifikan dan nilai pasar properti dalam negeri juga menurun.

“Untuk investasi luar negeri mereka, sekarang sangat berbeda baik dari segi likuiditas dan situasi geopolitik.”

Lingkungan ekonomi yang semakin tidak menentu telah membuat kelas menengah Tiongkok menjadi lebih konservatif dan mengurangi pembelian barang-barang mewah, menurut sebuah survei yang diterbitkan pada hari Selasa oleh Shanghai Advanced Institute of Finance (SAIF) Universitas Shanghai Jiao Tong dan penyedia jasa keuangan Charles Schwab.

Meskipun terdapat beberapa data positif pada bulan Agustus setelah serangkaian langkah-langkah dukungan, perekonomian Tiongkok masih menghadapi hambatan dalam perjalanan menuju pemulihan, termasuk rendahnya kepercayaan terhadap produksi dan konsumsi.

Banyaknya pembelian properti kelas atas di luar negeri pada pertengahan tahun 2010-an oleh tokoh bisnis Tiongkok seperti Wang Jianlin, ketua Dalian Wanda Group, juga menjadi katalis bagi meningkatnya kelas menengah untuk memasuki pasar real estat di luar negeri.

Kondominium di Thailand, Vietnam, Malaysia dan Jepang semuanya menjadi investasi populer. Permintaan tersebut mendorong para pengembang Tiongkok untuk membangun properti di Asia Tenggara, yang dirancang khusus untuk masyarakat kaya Tiongkok yang ingin berinvestasi di luar negeri atau ingin menjalani kehidupan berbeda di luar negeri.

Namun proyek-proyek tersebut kini terancam dan mengalami kerugian.

“Jumlah penduduknya kurang dari 1 persen dari 700.000 orang yang direncanakan untuk dibangun di komunitas Forest City,” kata Patricia Li, salah satu dari sekelompok investor kelas menengah Tiongkok yang berbondong-bondong ke Malaysia untuk membeli properti.

Pada tahun 2017, Li berinvestasi di dua apartemen di Forest City, yang dikembangkan oleh raksasa properti Tiongkok Country Garden di Johor, negara bagian paling selatan di Malaysia.

Forest City, sebuah proyek properti senilai US$100 miliar, direncanakan dapat menampung hingga 700.000 orang setelah selesai pada tahun 2035.

Pengetatan peraturan mengenai tanggung jawab pengembang properti di Tiongkok sejak tahun 2021 telah menempatkan banyak pengembang, terutama pengembang swasta, dalam kesulitan keuangan, seperti Evergrande dan Country Garden.

Dan krisis properti yang berkepanjangan telah menjadi hambatan besar bagi pemulihan ekonomi tahun ini.

Country Garden, yang pernah menjadi standar emas dalam industri real estat Tiongkok, kini berada di tengah krisis dengan perkiraan pembayaran kupon dan jatuh tempo obligasi sebesar US$2,5 miliar pada akhir tahun.

Kemungkinan gagal bayar akan mempengaruhi pemulihan yang rapuh dan mengurangi kepercayaan pasar.

Forest City kini lebih terlihat seperti kota hantu dibandingkan kawasan perumahan dan komersial yang berkembang pesat seperti yang dijanjikan, dengan kondominium, jalan, dan pertokoan yang kosong, menurut Li.

Dia berkata bahwa dia merasa cukup tertekan karena harga apartemen kini turun menjadi 6.000 yuan per meter persegi – turun dari 18.000 yuan.

“Saat ini mungkin hanya ada beberapa ribu orang Tiongkok yang tinggal di sana. Banyak yang ingin menjual rumahnya. Kecuali dia dapat menemukan pembeli Tiongkok, tidak ada orang lain yang akan tertarik, baik pembeli lokal maupun pembeli dari negara lain, karena desain dan fiturnya hanya cocok untuk komunitas Tiongkok,” katanya.

Perubahan gaya konsumsi luar negeri juga mempengaruhi pasar.

Li mengatakan tahun ini beberapa keluarga Tiongkok terbang ke Johor dan Kuala Lumpur dengan visa turis, kemudian beralih ke visa pelajar dan visa pendamping untuk bersekolah di sekolah internasional, beberapa di antaranya memiliki lebih dari setengah jumlah siswa Tiongkok yang terdaftar di sekolah tersebut.

“Tetapi mereka lebih cenderung menyewa daripada membeli rumah sesuka hati seperti dulu,” ujarnya.

Situasi investasi rumah tangga Tiongkok secara keseluruhan telah memburuk, menurut survei kekayaan rumah tangga triwulanan yang dilakukan oleh Southwestern University of Finance and Economics di Chengdu.

Dikatakan laba kumulatif atas investasi rumah tangga dan pengelolaan kekayaan turun menjadi -0,1 persen, turun dari 0,07 persen pada kuartal pertama, setelah labanya turun menjadi 1,8 persen pada tahun 2022 dari 2,8 persen pada tahun 2021.

“Di AS, meski pendapatannya menurun, kelas menengah masih memiliki daya beli yang kuat. Sebaliknya, penurunan pendapatan kelas menengah Tiongkok berarti berkurangnya daya beli di luar negeri,” kata Gavin Chiu Sin-hin, komentator independen yang berbasis di Inggris, dan mantan profesor di Universitas Shenzhen.

“Mereka hanya mampu membelanjakan uangnya di dalam negeri, dan kemampuan mereka untuk membeli barang impor pun terganggu,” katanya.

Chiu mengatakan skala dan pengaruh kelas menengah di negara tersebut telah meningkat seiring dengan keajaiban pertumbuhan ekonomi Tiongkok.

Namun dalam beberapa tahun terakhir, beberapa langkah pengetatan kebijakan Tiongkok terhadap perusahaan swasta telah menimbulkan kekhawatiran dan melemahkan perluasan kelas menengah, karena karier dan prospek ekonomi mereka sangat bergantung pada ekonomi swasta.

Bonus demografi ini menghilang karena pesatnya penuaan populasi di Tiongkok. Kekurangan tenaga kerja dan tekanan jaminan sosial di tengah populasi menua mungkin menjadi hambatan bagi pertumbuhan kelas menengah di Tiongkok, tambah Chiu.

Depresiasi yuan juga mempengaruhi daya beli masyarakat kelas menengah Tiongkok.

Yuan Tiongkok melemah terhadap dolar AS sejak tahun lalu. Mata uang ini mencapai rekor terendah dalam 16 tahun terhadap mata uang AS pada awal bulan ini sebelum mengurangi beberapa kerugian. Nilai tukar rata-rata yuan terhadap dolar adalah sekitar 6,5 pada tahun 2017, dibandingkan dengan nilai saat ini sekitar 7,3.

Investor properti Tiongkok yang memasuki pasar Jepang juga dihadapkan pada tantangan, karena biaya yang mereka keluarkan tidak dapat diimbangi dengan keuntungan jangka panjang.

“Mereka yang berinvestasi di properti Jepang untuk menjalankan B&B bagi wisatawan Tiongkok juga menghadapi kerugian, karena wisatawan Tiongkok belum kembali,” kata Tina Chen, yang bekerja di lembaga konsultan yang menyelidiki pasar Jepang.

Lembaga-lembaga internasional telah memangkas perkiraan pertumbuhan ekonomi Tiongkok tahun ini dan berbeda pendapat mengenai apakah Beijing akan mampu mencapai target pertumbuhan sekitar 5 persen.

Pemerintah telah meluncurkan serangkaian kebijakan sejak bulan Juli untuk melonggarkan pembatasan pada pasar properti, memperkuat kembali kepercayaan investor dan meningkatkan konsumsi, meskipun dampak kebijakan belum sepenuhnya diterapkan.

Bagi Yao, misi mencari pembeli baru adalah hal yang sulit, sehingga sulit membantu kliennya menguangkan aset mereka di luar negeri.

Yao telah membuat akun di platform media sosial seperti ByteDance dan Facebook dalam upaya untuk menarik perhatian pembeli potensial.

“Pasar properti bekas di Thailand sudah cukup jenuh, baik investor lokal maupun asing enggan membeli properti bekas. Jadi tujuan kami tetap fokus pada kelas menengah China yang masih ingin mentransfer kekayaan dalam negerinya ke luar negeri,” ujarnya.

“Kami berharap penjualan bisa lebih aktif pada akhir tahun ini atau tahun depan ketika perekonomian domestik Tiongkok semakin pulih.”

Namun untuk saat ini, hal tersebut masih merupakan perjuangan. Dari bulan Maret hingga saat ini, hanya enam dari lebih dari 200 kondominium di Thailand yang telah dijual kepada pembeli baru asal Tiongkok, kata Yao.

Sumber : CNA/SL