Iskandar Puteri, Johor | EGINDO.co – Di balik pintu tanpa tanda di sebuah unit ruko di kawasan komersial Forest City yang sepi, empat pelanggan duduk sambil sibuk mengetuk layar tablet, memainkan permainan bergaya slot.
Seorang pria berwajah garang berjaga di pintu masuk, matanya terus mengawasi sekeliling.
Para pelanggan dapat memasang taruhan mulai dari sekitar RM20 (US$4,89). Alih-alih menyerahkan uang tunai, mereka membayar kredit judi menggunakan dompet digital Malaysia, Touch ’n Go. Mereka kemudian diberikan tablet yang sudah terisi permainan slot dari balik meja kasir.
“Sebagian besar pelanggan kami adalah warga asing. Banyak yang bermain selama berjam-jam dan biasanya mengisi ulang kredit mereka beberapa kali,” ujar wanita yang menjaga meja kasir tersebut. Banyak dari mereka adalah pekerja yang tinggal di Forest City, katanya.
Praktik perjudian yang diamati CNA dalam kunjungan baru-baru ini merupakan salah satu dari berbagai aktivitas mencurigakan atau kontroversial yang muncul di kawasan pengembangan luas tersebut, di saat Forest City berupaya melepaskan diri dari reputasi sebagai “kota hantu”.
Sebagai megaproyek senilai US$100 miliar di ujung barat daya Semenanjung Malaysia, Forest City mencakup apartemen bertingkat tinggi, rumah tapak, dan vila yang diselingi dengan unit-unit ruko komersial.
Pada bulan Juli, kepolisian Johor menangkap 335 orang dalam penggerebekan terhadap dugaan operasi penipuan daring di lokasi tersebut.
Polisi menyita komputer serta ponsel dan menyatakan bahwa sindikat tersebut terlibat dalam berbagai modus kejahatan, termasuk investasi mata uang kripto bodong dan penipuan berkedok asmara (*romance scam*) yang menargetkan korban di luar negeri.
Pada bulan yang sama, pihak berwenang memerintahkan Network School—sebuah komunitas yang mewadahi para wirausahawan teknologi dan pengembara digital (*digital nomad*)—untuk menghentikan operasinya setelah ditemukan pelanggaran terhadap ketentuan perizinan dan peruntukan lokasi yang telah disetujui.
Para penghuni, pemilik properti, dan pakar mengatakan kepada CNA bahwa berbagai kejadian ini merupakan kemunduran baru bagi Forest City di tengah upayanya memperbaiki citra dan menarik investasi.
Kawasan pengembangan ini sedang berupaya mengubah citranya menjadi destinasi investasi, dengan mengandalkan statusnya sebagai Zona Keuangan Khusus (SFZ).
SFZ tersebut diperkirakan akan melampaui target investasi sebesar RM2 miliar pada tahun ini, setelah menarik minat lebih dari 250 calon investor, termasuk lembaga keuangan, *family office*, dan perusahaan jasa bisnis. Kriminolog P Sundramoorthy mengatakan kepada CNA bahwa operasi penipuan dan insiden seperti kasus “Network School” membawa “konsekuensi reputasi” bagi kawasan pengembangan tersebut.
“Hal ini dapat memengaruhi nilai properti, kepercayaan bisnis, pariwisata, keputusan investasi, serta minat orang untuk tinggal dan bekerja di sana,” tambah Sundramoorthy, yang berasal dari Universiti Sains Malaysia.
Mengapa Forest City Mungkin Rentan
Bagi sebagian penghuni, penggerebekan polisi baru-baru ini telah menimbulkan kekhawatiran terkait masalah kriminalitas.
Muhammad Aidi Rashid, yang menyewa apartemen dua kamar tidur di Ataraxia Park di bagian barat daya kawasan tersebut, memasang kamera CCTV di depan pintunya serta kunci tambahan setelah mendengar kabar mengenai dugaan operasi penipuan di blok-blok tetangga.
“Saya khawatir akan keselamatan istri saya karena dia sendirian di rumah saat saya sedang bekerja,” ujar Aidi, 33 tahun, seorang teknisi di pelabuhan Tanjung Pelepas yang terletak tak jauh dari sana.
Agen properti Aqil Amran, yang mengelola apartemen Forest City melalui perusahaan lokal Ceiloz Realty, mengatakan bahwa perusahaannya masih menemukan dugaan operasi penipuan yang melibatkan penyewa, bahkan setelah adanya tindakan tegas dari kepolisian.
Dalam satu kasus, seorang pemilik apartemen merasa curiga setelah tagihan listrik penyewanya melonjak hingga lebih dari RM1.000 per bulan.
“Saat kami mendatangi unit tersebut untuk melakukan pemeriksaan, kami menemukan banyak perangkat teknologi yang digunakan untuk aktivitas (dugaan) penipuan; kami pun memutus kontrak sewa dan mengusir penyewa tersebut,” kata Aqil, seraya menambahkan bahwa kasus itu telah dilaporkan kepada pihak kepolisian.
Sundramoorthy mengatakan bahwa banyaknya properti hunian dan komersial yang kosong di Forest City dapat membuatnya rentan terhadap operasi semacam itu. Berdasarkan data yang diberikan oleh Country Garden pada tahun 2023, terdapat 9.000 orang yang tinggal di kawasan tersebut, yang mencakup 28.000 unit hunian.
“Hal ini dapat membuka peluang bagi pelaku kejahatan untuk menyewa tempat tanpa segera menarik perhatian,” ujar Sundramoorthy.
Lokasi Forest City yang berjarak sekitar 10 km dari Tuas Second Link dan kedekatannya dengan Singapura juga bisa menjadi daya tarik bagi jaringan kriminal lintas negara, tambahnya, mengingat Singapura merupakan pusat penerbangan global.
Penggerebekan pada bulan Juli tersebut menyoroti sifat lintas batas dari operasi semacam itu: Polisi menyatakan bahwa 332 dari 335 orang yang ditangkap adalah warga negara asing—dengan sebagian besar merupakan warga negara Tiongkok—dan target mereka mencakup orang-orang yang berada di luar wilayah Malaysia.
Tidak semua kontroversi yang baru-baru ini menimpa Forest City berkaitan dengan dugaan aktivitas kriminal.
Network School ditutup akibat pelanggaran terkait perizinan dan penggunaan lokasi, namun konsultan properti yang berbasis di Johor, Samuel Tan, mengatakan bahwa peristiwa tersebut tetap saja “mencederai citra publik Forest City”.
“Dalam jangka pendek, (baik kasus Network School maupun penggerebekan terkait penipuan) tentu saja meningkatkan sikap kehati-hatian di kalangan pembeli dan penyewa,” ujar Tan, CEO Olive Tree Property Consultants.
“Wajar jika investor ritel dan calon penghuni bersikap waspada, yang pada akhirnya menyebabkan penurunan sementara dalam minat awal maupun momentum penyewaan.”
Masih Pasar Pembeli
Sebelum berbagai kontroversi tersebut muncul, Forest City sudah mengalami pelemahan harga dan rendahnya volume transaksi.
Menurut layanan transaksi properti Datanah, harga transaksi median di Forest City antara Juni 2025 dan Juni 2026 tercatat sebesar RM547 per kaki persegi, turun 12 persen dibandingkan periode 12 bulan sebelumnya.
Kawasan pengembangan yang memiliki setidaknya 28.000 unit hunian ini hanya mencatatkan 13 penjualan dalam kurun waktu Juni 2025 hingga Juni 2026.
Transaksi terakhir yang tercatat terjadi pada 18 Juni, yakni sebelum adanya penggerebekan kasus penipuan dan polemik Network School.
Namun, para ahli mengingatkan bahwa data transaksi bisa mengalami keterlambatan pelaporan dan belum ada bukti yang cukup untuk mengaitkan tidak adanya catatan penjualan setelah periode tersebut dengan kontroversi-kontroversi itu.
Pasar properti Forest City memang sudah lama mengalami kesulitan.
Menurut Tan, secara historis, harga jual properti hunian maupun komersial di kawasan ini lebih rendah dibandingkan harga pasar di wilayah Johor Bahru secara umum. Menurut Aqil, sebuah apartemen dengan tiga kamar tidur di Forest City saat ini bernilai sekitar RM550.000, sementara harga apartemen serupa di Johor Bahru bisa mencapai lebih dari RM1 juta.
“Karena permintaan hunian secara alami memang sudah rendah, dampak terhadap reputasi lebih terasa sebagai keriuhan pemberitaan ketimbang sebagai kejatuhan drastis pada nilai aset utama,” kata Tan.
Akan tetapi, ia menambahkan bahwa sempat muncul harapan besar bahwa SFZ (Zona Keuangan Khusus) dan Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura (JS-SEZ) yang lebih luas dapat memperbaiki nasib Forest City pada tahun ini.
Kawasan pengembangan ini tetap menjadi pasar yang menguntungkan bagi pembeli (*buyer’s market*). “Khususnya dalam hal penjualan, permintaan masih rendah karena banyak pemilik yang ingin menjual properti mereka, namun tidak banyak pembeli,” ujar Aqil.
Para pemilik properti komersial merasakan dampak lain dari kontroversi terkini: pengawasan yang lebih ketat.
Justin Ong (59 tahun), seorang warga Singapura yang memiliki unit ruko di Forest City sebagai investasi, mengatakan bahwa pihak pengelola dan otoritas setempat kini meminta pelaku usaha untuk menunjukkan izin, dokumentasi, dan perjanjian sewa yang sah menyusul insiden terkait “Network School”.
Saat ini, Ong menyewakan rukonya kepada pengelola kedai makanan secara informal, dan kini ia harus menyusun dokumen hukum untuk diserahkan kepada pihak berwenang.
“Hal ini membuat segalanya menjadi rumit, dan pelaku usaha akan lebih berhati-hati (untuk memindahkan kegiatan operasional mereka ke Forest City),” ujarnya. “Ini juga menambah beban kerja administratif yang sebelumnya tidak diperlukan.”
Namun, Tan berpendapat bahwa pemeriksaan yang lebih ketat pada akhirnya dapat memberikan manfaat bagi Forest City.
“Lembaga keuangan resmi, *family office*, dan penyewa korporat membutuhkan yurisdiksi yang bersih dan memiliki regulasi yang baik,” katanya.
“Penerapan protokol perizinan yang ketat memberikan sinyal kepada pasar bahwa pihak berwenang serius dalam hal tata kelola.”
CNA telah meminta keterangan kepada pengembang utama, Country Garden, mengenai tingkat hunian Forest City saat ini serta apakah terdapat perubahan permintaan di sektor hunian maupun komersial belakangan ini.
CNA juga telah meminta informasi kepada Country Garden dan kepolisian Johor mengenai langkah-langkah untuk mendeteksi dan mencegah aktivitas ilegal, serta meminta data statistik mengenai tindak kriminal yang dilaporkan di Forest City kepada pihak kepolisian.
Apa Yang Dibutuhkan untuk Membangkitkan Kembali Forest City ?
Terlepas dari pemberitaan negatif baru-baru ini, beberapa pemilik properti tetap optimistis.
Investor asal Singapura, Tan Kin Lian, yang memiliki dua unit apartemen di Forest City, mengatakan bahwa berbagai peristiwa terkini hanya berdampak kecil terhadap kehidupan sehari-hari para penghuni.
“Meskipun kegiatan-kegiatan tersebut sempat menempati beberapa unit hunian, hal itu tidak mengganggu penghuni lainnya. Kini setelah kegiatan itu berakhir, menurut saya kehidupan akan berjalan seperti sedia kala,” ujarnya. Ia mengakui bahwa nilai properti Forest City miliknya telah menurun selama bertahun-tahun, namun meyakini bahwa harga yang relatif rendah serta peluang yang diciptakan oleh SFZ dan JS-SEZ membuka ruang bagi pertumbuhan.
“Harga properti di Forest City kira-kira seperdelapan dari harga di Singapura; jadi bagi warga Singapura yang ingin membeli rumah kedua namun enggan mengeluarkan biaya terlalu besar… ini adalah pilihan yang terjangkau,” ujarnya.
Country Garden secara terbuka mendukung tindakan tegas kepolisian dan menyerukan adanya kehadiran polisi secara permanen di Forest City.
Kawasan hunian di Forest City dapat diakses oleh pemilik dan penyewa terdaftar menggunakan kartu akses, serta dijaga oleh petugas keamanan di setiap pintu masuk. Namun, Munira mencatat bahwa protokol ini belum cukup efektif untuk mencegah praktik penipuan.
Pihak berwenang dan pengembang perlu meningkatkan pengendalian akses dan pengawasan, melibatkan masyarakat, serta mencari pemanfaatan yang sah untuk ruang-ruang kosong, kata Munira.
Sundramoorthy menyarankan penerapan kerangka kerja yang lebih luas dengan melibatkan kepolisian, otoritas imigrasi dan bea cukai, pemerintah daerah, serta manajemen Forest City.
Pemilik properti dan agen juga dapat melaporkan indikasi mencurigakan, seperti konsumsi listrik yang sangat tinggi, seringnya hunian disewa untuk jangka pendek, atau jumlah penghuni yang melebihi batas wajar, ujarnya.
Di tengah pemberitaan negatif tersebut, muncul pula sejumlah tanda positif.
Selain ratusan pertanyaan dari investor mengenai SFZ melalui Invest Malaysia Facilitation Centre Johor, seorang pengusaha Malaysia bernama Jeff Yew pada bulan Agustus dilaporkan mengusulkan revitalisasi bekas lokasi Network School menjadi kampus teknologi dengan pendekatan yang mengutamakan kepentingan Malaysia (“Malaysia first”).
“Hal-hal ini memang menjadi alasan kuat untuk menaruh optimisme yang disertai kehati-hatian,” kata Tan.
Untuk melepas julukan “kota hantu”, pada akhirnya diperlukan kehadiran bisnis yang sah, lapangan kerja, serta orang-orang yang bersedia tinggal dan bekerja di Forest City dalam jangka panjang, tambahnya.
Bagi warga seperti Aidi, rasa aman adalah titik awalnya.
“Harapannya, jika orang merasa aman, bisnis-bisnis yang tepat akan bermunculan dan kehidupan bermasyarakat di sini akan menjadi lebih hidup,” ujarnya.
Sumber : CNA/SL