Kuala Lumpur | EGINDO.co – Seperempat abad setelah Menara Kembar Petronas menjadi gedung tertinggi di dunia dan mengubah cakrawala Kuala Lumpur, ibu kota Malaysia ini terus menambah gedung pencakar langit baru meskipun ada keraguan yang meningkat atas tingkat permintaan properti.
Kuala Lumpur sudah memiliki lebih banyak gedung supertinggi daripada semua kecuali tujuh kota, dan baru-baru ini menambahkan satu lagi — Merdeka 118 setinggi 678,9 m, yang akan dibuka sepenuhnya untuk umum akhir tahun ini. Puncak menara yang panjang membantunya mengalahkan Menara Shanghai untuk menjadi gedung tertinggi kedua di dunia setelah Burj Khalifa di Dubai.
Dengan populasi sekitar 2 juta jiwa di kota tempat banyak kantor dan rumah kosong, ada pertanyaan yang berkembang tentang menjamurnya gedung pencakar langit di ibu kota Malaysia. Namun, pembangunan seperti itu kemungkinan akan terus berlanjut, didorong oleh preferensi banyak investor untuk mengejar keuntungan dalam real estat, dan pengembang serta pemimpin politik yang ingin memproyeksikan kekuatan nasional melalui pembangunan gedung tinggi.
“Jika uang yang berkuasa, inilah yang terjadi,” kata Mustapha Kamal Zulkarnain, seorang arsitek yang berfokus pada kota-kota tangguh. “Kita membangun seolah-olah tidak ada yang mengawasi permintaan.”
Pemimpin Malaysia telah memperhatikan hal ini. Dalam pidatonya bulan lalu, Perdana Menteri Anwar Ibrahim mendesak agar lebih banyak fokus pada perumahan yang terjangkau, serta pertokoan dan restoran kecil.
“Sudah banyak gedung pencakar langit,” katanya. “Jika sektor swasta ingin membangunnya, silakan saja. Namun, pemerintah tidak lagi menjadikan ini sebagai prioritas.”
Ledakan dimulai pada tahun 1980-an, didorong oleh proyek infrastruktur besar mantan Perdana Menteri Mahathir Mohamad yang dimaksudkan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi yang cepat dan mengungguli Barat. Ketika Menara Kembar Petronas selesai dibangun pada tahun 1996 di bawah pengawasannya, yang hanya sedikit melampaui Menara Sears di Chicago, itu adalah pertama kalinya dalam lebih dari satu abad bahwa gedung tertinggi di dunia tidak berada di AS.
Menggunakan proyek-proyek besar untuk menggambarkan kekuasaan “merupakan hal yang biasa bagi Mahathir”, kata Carmelo Ferlito, kepala eksekutif Center for Market Education, sebuah lembaga pemikir yang berpusat di Kuala Lumpur.
Merdeka 118 juga mengandung simbolisme nasionalis. Desainnya — sebuah menara sempit yang terdiri dari bidang kaca segitiga dan puncak menara setinggi 160 meter — dimaksudkan untuk membangkitkan citra perdana menteri pertama Malaysia Tunku Abdul Rahman dalam pidatonya tahun 1957 di mana ia mengangkat tangan kanannya dan meneriakkan “Merdeka”, atau kemerdekaan dalam bahasa Melayu, yang menandai berakhirnya kekuasaan Inggris.
Menurut Permodalan Nasional Berhad (PNB), perusahaan investasi yang terkait dengan pemerintah di balik Merdeka 118, bangunan tersebut dimaksudkan untuk menempatkan perusahaan tersebut di peta dunia dan menciptakan simbol nasional baru. Ketika Merdeka 118 diumumkan selama masa jabatan perdana menteri Najib Razak pada tahun 2010, beberapa pihak melihatnya sebagai cara bagi pemimpin tersebut untuk mengalahkan Mahathir. Pengacara Najib tidak menanggapi permintaan komentar.
Namun, seiring maraknya pembangunan, para perencana kota memandang Kuala Lumpur dengan kekhawatiran yang semakin besar. Didirikan pada tahun 1850-an sebagai kota pertambangan, kota ini hanya memiliki sekitar 300.000 penduduk saat merdeka, banyak dari mereka tinggal di bungalow di lahan pribadi yang dikelilingi hutan hujan. Dalam beberapa dekade terakhir, banyak dari area ini dijual kepada pengembang yang membangun menara-menara tinggi. Hasilnya: Kota yang terfragmentasi dengan gedung-gedung tinggi dan mal-mal besar yang dihubungkan oleh jaringan jalan raya yang luas.
Ini adalah “kerusakan desain perkotaan”, kata Mustapha.
Populasi Kuala Lumpur yang melonjak memicu lebih banyak pembangunan gedung-gedung tinggi, tetapi permintaan akan rumah, khususnya, datang dari etnis Tionghoa Malaysia yang menganggap real estat sebagai tempat penyimpanan kekayaan favorit, kata Cha-Ly Koh, pendiri perusahaan data properti UrbanMetry.
Kenaikan harga selama beberapa dekade membantu memperkuat gagasan itu, yang menyebabkan beberapa orang membeli banyak rumah. Banyak yang sekarang kosong — satu dari lima rumah di Malaysia tidak berpenghuni pada tahun 2020, menurut data sensus.
Dalam beberapa tahun terakhir, harga sebagian besar telah mencapai titik jenuh dan pemilik yang tidak dapat menjual apartemen mereka mendapati diri mereka terlilit hipotek yang tidak jelas. Namun, gedung-gedung baru terus bermunculan.
“Ini misteri bahkan bagi saya,” kata Ferlito tentang pembangunan yang terus berlanjut meskipun keuntungan dari real estat semakin berkurang.
Di sektor komersial — di mana sepertiga ruang kantor kosong — juga tidak ada cukup penyewa untuk mengisi persediaan, kata Siva Shanker, CEO agen real estat di konsultan properti Rahim & Co. Dengan demikian, pasar sebagian besar terdiri dari perusahaan yang berpindah-pindah gedung, tambahnya.
Di Merdeka 118, PNB sendiri akan menempati sebagian besar dari 118 lantai. Perusahaan ini juga menggandeng pemberi pinjaman terbesar di negara itu, Malayan Banking Bhd — yang menganggap dana milik negara sebagai salah satu pemegang saham terbesarnya — sebagai penyewa utama. PNB setuju untuk membayar biaya pemeliharaan kantor pusat bank saat ini selama satu dekade, di antara biaya-biaya lainnya, sebagai bagian dari kesepakatan relokasi.
PNB mengatakan bahwa mereka sedang mencari penyewa untuk sisa 30 persen ruang kantornya. Merdeka 118 juga akan menampung sebuah hotel dan dek observasi, sementara di sekitarnya terdapat mal mewah. Dalam sebuah pernyataan, PNB mengatakan bahwa “Merdeka 118 diarahkan untuk menghasilkan dampak positif pada masyarakat sekitar dengan meningkatkan kelayakan huni, kemudahan berjalan kaki, dan mendukung aktivitas ekonomi lokal”.
Ferlito mengatakan perusahaan-perusahaan yang terkait dengan pemerintah dapat terus membangun meskipun ada kekuatan pasar dan kelebihan pasokan di pasar properti. Setidaknya setengah dari 10 gedung tertinggi di Kuala Lumpur, beberapa di antaranya masih dalam tahap pembangunan, memiliki hubungan dengan pemerintah.
Menurut para analis, kejatuhan pasar tidak mungkin terjadi, karena pemilik perumahan lebih suka bertahan daripada menjual dan menanggung kerugian, sementara banyak gedung perkantoran yang lebih besar dimiliki oleh perusahaan dan dana yang dapat bertahan dari penurunan ekonomi selama beberapa tahun.
Menurut Ferlito, yang mendasari sebagian besar hal ini adalah kecenderungan Malaysia untuk menjadikan Timur Tengah sebagai model. Bangunan menjadi cara untuk “menunjukkan keinginan untuk berkuasa”, katanya. “Mentalitas ini, milikku lebih besar.”
Sumber : CNA/SL