Singapura | EGINDO.co – Pelonggaran tindakan COVID-19 di China kemungkinan akan melihat minat baru dari warga negaranya untuk membeli properti di Singapura, tetapi tidak dalam jumlah yang sedemikian rupa sehingga harga di sini akan banyak terpengaruh, kata analis properti.
Dengan China meninggalkan sikap nol COVID-nya dan pelonggaran semua pembatasan pandemi di Singapura, pembeli diperkirakan akan kembali ke pasar properti lokal.
“Kami mengharapkan lebih banyak pembeli asing dan penduduk tetap untuk kembali ke pasar properti Singapura, terutama dengan dibukanya kembali perbatasan internasional China,” kata Ms Christine Sun, wakil presiden senior riset & analitik di OrangeTee & Tie.
“Banyak pembeli China daratan mungkin mulai bepergian ke sini setelah liburan Tahun Baru Imlek. Beberapa mungkin datang untuk bekerja, belajar, atau melakukan bisnis. Beberapa mungkin menyewa sementara mereka membutuhkan waktu untuk menetap di Singapura.”
Mr Lee Sze Teck, direktur senior penelitian di Huttons juga mengatakan bahwa pembeli asing “kembali berlaku di bulan Januari”, mengambil 57 unit di bulan Januari, 58,3 persen lebih tinggi dari bulan sebelumnya.
Dalam dekade terakhir, pembeli Cina daratan telah menjadi kelompok pembeli properti asing terbesar di sini.
Dalam jawaban tertulis parlemen pada bulan Januari, Menteri Pembangunan Nasional Desmond Lee membagikan tabel persentase transaksi properti hunian pribadi oleh warga negara Singapura, orang asing, penduduk tetap, dan perusahaan selama 10 tahun terakhir.
Pangsa unit yang dibeli oleh warga Singapura naik dari 73,7 persen pada 2013 menjadi 82,6 persen pada 2021. Kemudian sedikit menurun menjadi 79,9 persen pada 2022 yang serupa dengan level sebelum COVID-19 pada 2019.
Proporsi rumah pribadi yang dibeli oleh penduduk tetap berkisar sekitar 13 hingga 16 persen dalam 10 tahun terakhir, sementara proporsi orang asing yang membeli rumah telah turun, dari 7 menjadi 8 persen 10 tahun lalu menjadi 3,5 persen pada tahun 2022.
Tetapi bahkan dengan kebangkitan minat yang diharapkan, kecil kemungkinan hal ini akan berdampak besar pada pasar properti lokal karena pembelian oleh orang asing merupakan minoritas kecil dari keseluruhan kesepakatan, kata CEO PropNex Ismail Gafoor.
Dia menunjukkan bahwa tahun lalu, 78 persen dari transaksi perumahan pribadi non-tanah dilakukan oleh pembeli Singapura dengan orang asing hanya menyumbang 4,8 persen. Penduduk tetap Singapura menyumbang sekitar 17,6 persen dari penjualan.
“Pembeli China cenderung membuat proporsi penjualan yang cukup besar ke orang asing, tapi mereka hanya menyumbang sebagian kecil dari total transaksi,” katanya. “Pembeli Singapura terus mendominasi penjualan rumah.”
Pada tahun 2022, pembeli asing China membeli 241 rumah pribadi non-tanah di Singapura, yang merupakan 26,5 persen dari transaksi pembeli asing – tetapi hanya menyumbang sekitar 1,3 persen dari total transaksi untuk penjualan kondominium, katanya.
Penjualan tahun lalu ke pembeli asing China adalah yang terendah sejak 2010, menurut data yang dikumpulkan oleh PropNex. Namun angka dari dekade terakhir menunjukkan bahwa jumlah transaksi belum melampaui 700 unit, atau lebih dari 3,6 persen dari total penjualan.
Itu juga turun dalam empat tahun terakhir menjadi kurang dari 500 unit per tahun.
Jika PR dimasukkan, jumlah kondominium yang dibeli oleh pembeli China daratan pada tahun 2022 adalah 1.351, lebih sedikit dari 1.738 unit yang dibeli pada tahun 2021, kata Ms Sun.
Secara proporsi, jumlah kondominium yang dibeli oleh pembeli China daratan, baik penduduk tetap maupun non-PR, naik dari 5,9 persen pada 2021 menjadi 6,9 persen pada 2022, katanya.
“Meskipun pembeli Cina daratan adalah pembeli asing teratas, mereka masih merupakan sebagian kecil pembeli di pasar. Oleh karena itu, mereka mungkin tidak menyebabkan harga keseluruhan melonjak terlalu banyak,” kata Ms Sun.
“Guardrails” Untuk Pasar Properti
Dan meskipun kemungkinan akan ada lebih banyak orang asing yang memasuki pasar, analis properti Nicholas Mak, kepala penelitian dan konsultasi di ERA Realty Network, mencatat bahwa lingkungan ekonomi yang tidak pasti dapat membatasi permintaan.
Perkiraan pertumbuhan resmi Singapura untuk tahun 2023 dipatok pada 0,5 persen hingga 2,5 persen, lebih rendah dari tahun 2022 sebesar 3,6 persen.
Permintaan properti cenderung meningkat bersamaan ketika prospek ekonomi membaik, kata Mak, menyamakannya dengan gelombang yang membawa lebih banyak pembeli.
“Kali ini, air pasang tidak datang dengan kecepatan penuh … jadi bisakah itu juga membawa lebih banyak kehati-hatian di antara pembeli asing ini?” dia berkata.
Mr Mak mengatakan bahwa pembeli asing juga tertunda oleh Bea Meterai Pembeli Tambahan (ABSD) yang tinggi, yaitu 30 persen. Untuk PR yang membeli properti pertama mereka, ABSD adalah 5 persen, naik menjadi 25 persen untuk properti kedua dan 30 persen untuk properti berikutnya.
“Mereka lebih suka menyewa dulu…lalu ketika mereka mendapatkan PR, baru mereka membeli properti pribadi,” katanya.
Dia menambahkan bahwa warga Singapura tidak perlu khawatir tentang orang asing yang menaikkan harga properti.
“Saya pikir mayoritas warga Singapura, delapan dari 10 membeli flat HDB. Pemerintah telah memasang pagar pembatas yang cukup untuk memastikan orang asing tidak masuk untuk berspekulasi,” katanya.
Mr Lam Chern Woon, kepala penelitian dan konsultasi di Edmund Tie mencatat bahwa proporsi pembelian asing di rumah pribadi naik menjadi 9,2 persen pada Januari, naik dari 8,3 persen pada Desember, karena perbatasan China dibuka kembali.
“Ke depan, kami memperkirakan (bagian) pembelian asing akan meningkat pada tahun 2023, di belakang pembukaan kembali China, dengan permintaan dari China daratan untuk rumah pribadi di Singapura diperkirakan akan pulih secara bertahap pada tahun 2023.”
Namun dia memproyeksikan harga akan tumbuh hanya 1 hingga 3 persen untuk tahun 2023, turun dari 8,6 persen di tahun 2022, di tengah proyeksi pertumbuhan ekonomi yang lebih lambat dan hambatan ekonomi makro yang sedang berlangsung.
Lebih Banyak Minat Dari Cina Untuk Pindah Ke Singapura
Minat potensial di pasar properti lokal yang diidentifikasi oleh analis datang ketika perusahaan yang membantu orang asing pindah mengatakan kepada CNA bahwa mereka telah melihat lonjakan permintaan dari warga negara China yang ingin pindah ke Singapura.
Reuters melaporkan bulan lalu bahwa Singapura telah melihat “masuknya kekayaan baru sejak 2021” setelah banyak orang China menjadi kecewa dengan kebijakan COVID China yang kejam, mengutip keanggotaan golf yang meroket dan pengacara yang mendirikan kantor keluarga.
Jumlah kantor keluarga Singapura – yang menangani investasi dan masalah keuangan untuk orang sangat kaya – tumbuh menjadi sekitar 700 kantor keluarga, naik dari 400 pada akhir 2020 dan naik tujuh kali lipat dari 2017, menurut perkiraan pemerintah.
Otoritas Moneter Singapura melaporkan pada bulan Oktober bahwa industri manajemen aset Singapura tumbuh 16 persen pada tahun 2021 mencapai S$5,4 triliun, dengan 78 persen dana bersumber dari luar Singapura.
Ini terjadi juga karena populasi PR dan orang asing Singapura pulih ke tingkat yang hampir sebelum COVID. Setelah dua tahun penurunan, populasi non-penduduk tumbuh sebesar 6,6 persen menjadi 1,56 juta dari tahun 2021, tetapi masih lebih rendah dari tingkat sebelum COVID sebesar 1,68 juta pada tahun 2019.
AnjiaSG, yang membantu klien China untuk pindah ke Singapura dan membeli properti di sini, mengatakan bahwa ada lima hingga enam kali lebih banyak orang yang menanyakan tentang layanan mereka, dibandingkan dengan sekitar 100 pertanyaan yang diterima setiap bulan selama pandemi COVID-19.
Mr Leo Kwek, konsultan investasi real estat internasional di AnjiaSG, mengatakan peningkatan dimulai pada April tahun lalu, sebelum China mengumumkan pembukaan kembali dan sekitar waktu Shanghai dikunci lagi karena COVID-19.
Perusahaan imigrasi dan relokasi lainnya, AIMS, melihat permintaan melonjak dari “sekitar 10 seminggu menjadi 10 sehari”, naik total sekitar lima hingga enam kali lipat, dari kuartal kedua tahun 2022.
CEO Pearce Cheng berkata: “Lonjakan (bunga) sangat jelas … tetapi mereka mengalami masalah dalam memperbarui paspor mereka.”
Meski begitu, perusahaannya membantu 10 hingga 12 klien China sebulan pindah ke Singapura tahun lalu, yaitu sekitar dua kali lipat jumlah klien yang mereka lihat sebelum pandemi.
Lift Untuk Pasar Mewah?
Salah satu segmen pasar properti yang mungkin naik pada 2023 setelah pencabutan tindakan perbatasan oleh China adalah pasar barang mewah, kata beberapa analis.
Mr Lee mengatakan bahwa orang China yang sangat kaya dikatakan berada di balik beberapa pembelian di Klimt Cairnhill pada bulan Januari, mendorong proyek tersebut menjadi proyek terlaris nomor tiga bulan itu. Empat belas dari 17 unit di Klimt Cairnhill dijual kepada orang asing.
“Ini bisa menjadi tahun di mana pasar mewah melihat lebih banyak kesepakatan dengan kembalinya orang China yang sangat kaya,” katanya.
Mr Gafoor mengatakan bahwa berdasarkan transaksi penjualan rumah baru tanpa tanah, pembeli China biasanya lebih memilih properti hunian di Core Central Region, khususnya di Distrik 9 dan 10, yang merupakan area Orchard.
Tetapi peningkatan minat beli asing diperkirakan tidak akan berdampak signifikan pada bagian pasar properti ini, karena pembeli Singapura juga menyumbang sebagian besar penjualan rumah untuk properti kelas atas, tambahnya.
Salah satu alasan mengapa orang berpikir ada lebih banyak pembeli China daripada kenyataannya adalah anekdot yang menarik perhatian dan berita tentang kesepakatan bernilai tinggi, kata Profesor Qian Wenlan, direktur Institut Studi Real Estat dan Perkotaan Universitas Nasional Singapura.
Namun data tersebut tidak menunjukkan adanya “tren kenaikan yang signifikan” dari pembeli asing China yang membeli rumah di Singapura, katanya.
“Umumnya, transaksi utama yang diliput media atau sering dibahas, adalah outlier seperti kondominium high-end atau mewah yang bukan tipikal pasar,” katanya.
“Mungkin ada kesan bahwa pembeli China memasuki pasar, menargetkan subpasar kelas atas tertentu yang diliput oleh berita … tetapi sebenarnya, dalam data, kami tidak melihat itu dalam transaksi biasa.”
Sumber : CNA/SL